[+영상] 백종원 대표가 70% 빚끼고 구입한 '방배동 빌라' 지금은 얼마

-요리 솜씨 만큼 탁월한 부동산 레버리지 투자 기법

 

[더구루=백승재 기자] 현재 대한민국을 들었다놨다하는 사업가가 있습니다.

 

이 사업가가 운영하고 있는 기업의 가치는 약 3000억원으로 추산되는데요.

 

얼마 전엔 유튜브를 본격 시작해서 국민적 관심을 모았죠.

 

오늘 소개해드릴 셀럽하우스는 요리로 대한민국을 강타한 더본코리아 백종원 대표의 집입니다.

 

백종원 대표는 1993년 요식업에 뛰어들어 1994년 프렌차이즈 기업 더본코리아를 설립합니다.

 

더본코리아는 현재 국내외 30여개 브랜드를 보유하고 있으며, 더본차이나, 더본아메리카 등 현지 해외법인을 거느린 글로벌 기업으로 거듭났습니다.

 

현재 더본코리아의 기업가치는 3000억원으로 추산됩니다.

 

2013년 배우 소유진씨과 결혼해 현재 3남매를 슬하에 두고 있으며 각종 방송활동에 이어 최근에는 유튜브로 이름을 더욱 알리고 있습니다.

 

백종원 대표는 서울 방배동의 한 고급빌라에 살고 있습니다.

 

백종원 대표는 배우 소유진 씨와 결혼을 앞두고 신혼집으로 쓰기 위해 이 집을 산 것으로 알려졌는데요.

 

이곳 빌라는 방배동 고급빌라촌에 있으며, 이 동네에는 배우 이서진, 최민수, 김수미 등 많은 연예인이 거주하고 있는 것으로 알려져 ‘연예인 빌라촌’으로 불리기도 합니다.

 

백종원 대표는 이 빌라를 2012년 10월 15억5000만원에 매입합니다.

 

당시 백종원 대표는 한 은행을 통해 이 집에 12억6000만원의 근저당을 설정했는데요.

 

이 주택을 담보로 대출을 받아 집값을 충당한 것으로 보입니다.

 

집을 구매한지 7년여가 지난 지금도 이 집에 12억원의 근저당이 설정돼 있습니다.

 

앞서 저희가 소개했던 재벌총수들과 연예인들도 이렇게 집이나 빌딩을 구매할 때 구매한 부동산을 담보로 대출을 한 경우가 더러 있었는데요.

 

지금까지 소개해드린 분들은 여러분이 보시기에도 충분히 집값을 치를 수 있는, 재력이 있는 분들이었죠?

 

그런데 왜, 이들은, 백종원 대표는 대출을 끼고 집을 구매했을까요?

 

부동산을 구매할 자금을 마련하는 데는 많은 방법이 있겠지만 둘 중 하나일겁니다. 빌리거나, 전부 본인 돈으로 집값을 치루는 것입니다.

 

돈을 빌릴 경우 가장 대표적인 게 구매한 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받는 방법입니다.

 

이 때 은행이 해당 부동산을 담보로 잡는 것을 근저당, 이 권리를 근저당권이라고 하는데요.

 

근저당이 설정되면 채무자(돈을 빌린 사람)가 변제기일이 되어도 변제를 하지 않을 경우 채권자(돈을 빌려준 사람)가 근저당 설정한 건물이나 땅을 처분할 수 있게 됩니다.

 

근저당권은 등기부등본의 을구에서 확인할 수 있는데요.

 

보시면 채권최고액이라고 표시돼 있죠?

 

근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정하는데요. 이를 채권최고액이라고 합니다.

 

보통 실제 빌린 돈보다 10~30% 높게 설정됩니다.

 

*앞서 말씀드린 것처럼 백종원 대표는 집을 담보로 12억6000만원을 빌렸습니다.

 

채권최고액을 감안했을 때 실제 빌린 돈은 약 10억원 정도라고 추정할 수 있겠죠?

 

자, 그럼 백종원 대표가 여기에 얼마를 투자했을까요?

 

먼저 대출금에 대한 이자를 따져보겠습니다.

 

지난 7월 4일 기준 KB국민은행 주택담보대출 최저금리는 2.48%였습니다.

 

이를 토대로 대출기간 30년, 상환방법은 원금과 이자를 균등한 비율로 상환하는 원리금균등상환을 선택했다고 가정하면 첫 대출금인 약 10억원의 월 상환액은 약 394만원이네요.

 

백종원 대표는 2013년 3월까지 이 부채를 유지했으니까 4개월 간 1576만원을 이자로 지불했다는 계산이 나오네요.

 

다음 2014년 8월까지 유지된 6억950만원의 대출금, 채권최고액을 감안했을 때 실제 부채는 약 5억원이겠죠?

 

앞서와 같은 조건을 적용하면 이때 이자는 약 197만원, 2014년 8월까지 백종원 대표가 낸 이자 총액은 17개월 간 3349만원입니다.

 

이후 다시 채권최고액이 12억원으로 늘어났으니 이자는 다시 이자는 약 394만원, 올해 7월까지 백종원 대표는 2억3640만원에 달하는 이자를 냈다는 계산이 나오네요.

 

그럼 지금까지 백종원 대표가 낸 금융비용은 2억8565만원!

 

여기에 취득세 5425만원, 재산세(연간 약 500만원) 약 6년간 3000만원까지 더하면 약 3억6990만원.

 

처음 백종원 대표가 들였을 현금 5억5000만원까지 합해 약 9억1990만원이 이 집의 실투자금이겠네요.

 

자, 그럼 그 동안 집값은 얼마나 올랐을까요?

 

인근에 위치한 비슷한 전용면적 고급빌라 매물가격이 약 21억~23억원 사이에 형성돼 있는 걸 감안하면 백종원 대표의 집도 이 정도 가격으로 볼 수 있겠네요.

 

그 동안 낸 이자와 초기 투자금을 고려하면 남은 대출금은 약 8억6000만원.

 

지금 팔아도 12억원 이상의 차익이 생기네요. 실투자금인 약 17억7990만원을 고려해도 약 3억원 이상 차익을 본 셈입니다.

 

백종원 대표는 9억1990만원을 투자해 3억원을 번 셈입니다.  6년8개월 동안 수익율 32.6%입니다.  연간 수익율로 따져 보면 4.79% 수준입니다. 가장 안전하고 보수적인 투자인 채권(연간 2.0%)과 비교할 때 2.4배 수준입니다.

 

백종원 대표처럼 빚을 끼고 집을 사서 차익을 얻는 방법을 레버리지 투자라고 하는데요.

 

이렇게 집을 구매하면 또 다른 이득이 있습니다.

 

바로 상속 시 절세 효과입니다.

 

상속세는 돌아가신 분 즉 피상속인이 남긴 재산을 기준으로 계산해 상속인들이 납부하는 세금입니다.

 

상속세는 피상속인이 사망하면서 남긴 상속 재산에서 공과금, 장례비용 및 채무를 차감하여 순상속 재산을 구하고, 여기에 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산가액, 5년 이내에 상속인 외의 자에게 증여한 재산가액을 더하여 계산하는데요.

 

이 때 임차권, 전세권, 저당권 등 담보된 채무가액은 과세가액에서 차감됩니다.

 

즉, 상속세를 과세할 때 근저당권으로 잡힌 금액은 과세대상이 아니라는 얘기입니다.

 

예를 들어 8억원짜리 아파트에 3억원의 근저당이 있다면, 상속 시 근저당이 담보하는 3억원에 대해서는 상속 재산에서 차감할 수 있다는 거죠.

 

그러나 레버리지 투자라고 모두 성공하는 것은 아닙니다.

 

레버리지 투자의 성공은 집값이 올랐을 경우를 전제로 하기 때문입니다.

 

만약 백종원 대표의 방배동 주택이 구입 당시 금액보다 떨어졌거나 가격이 그대로 였다면 손해를 보는 구조입니다.

 

우선 빌라 가격이 6년 전과 그대로 였다면 취등록세 등 거래세, 이자 등 금융 비용이 그대로 손실로 이어졌겠죠. 앞서 계산한 금액은 3억6990만원였습니다. 그리고 투자금 9억1990만원에 대한 기회 비용인 1억2000만원(채권 2.0%·6년8개월)을 감안하면 5억원 가량을 손해봤을 겁니다.

 

여기에 당초 구입가 보다 부동산이 떨어졌을 경우 손실규모는 5억원에 추가 하락분 까지 더해집니다.

 

그래서 부동산 전문가들은 대출을 자산 규모의 30%를 넘지 말라고 조언합니다. 자산 규모 30%가 넘는 대출의 경우 리스크가 커서 부담이 될 수 있다는 지적입니다. 부동산 하락시 이른바 '깡통'이 될 수 있다는 이야기인 셈입니다.

 

셀럽하우스, 오늘은 백종원 대표의 집을 소개해드리고 근저당권과 관련된 부동산 꿀팁을 소개해드렸는데요.

다음 시간에도 알찬 부동산 꿀팁 준비해서 찾아오겠습니다. 감사합니다.










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